Esta nueva institución que se contempla en la edición 78 del Código Civil para la Ciudad de México el siglo XXI que reseñamos la semana anterior, se publicó en la Gaceta Oficial el 27 de marzo del año 2017; pero por razones inexplicables no era del conocimiento público y por ello ahora vamos hacer una síntesis, primero a señalar los artículos, sobre todo los números porque son muy extensos, para que quien tenga interés lo pueda consultar en el cuerpo normativo señalado. Del artículo 2939 Bis al 2939 Undecies, se refieren a esta clase de hipoteca.
Nuestros comentarios que están en la acotación de cada uno de los artículos citados y que los vamos a mencionar, sobre todo para informar y despertar el interés de quienes nos honran leyendo esta columna, porque es una hipoteca para personas de la tercera edad con características muy especiales.
Para empezar es un contrato de mutuo, o sea de préstamo, con garantía hipotecaria para adultos mayores de 60 años, para recibir un abono mensual que puede ser para toda la vida (artículo 2939 Bis). Para ejercer esta hipoteca se otorga una facultad que se concede al deudor hipotecario para constituir un fideicomiso a su favor.
El artículo 2939 Ter, en síntesis, refiere que el contrato de hipoteca a la inversa, del cual el dueño del inmueble obtiene el crédito hipotecario de una entidad financiera, ratificando que esté en edad de 60 años o más y se recibe el crédito en dinero en forma periódica directamente o constituyendo un fideicomiso.
Además el deudor hipotecario puede recibir el monto del crédito en una sola exhibición o por pagos periódicos, hasta que haya recibido el monto total del crédito que se le otorgó.
En el 2939 Quater, se señala que pueden celebrar la hipoteca a la inversa, instituciones financieras públicas o privadas autorizadas para tal efecto.
Reitero que esas son las aportaciones de quien esto escribe, las acotaciones que hemos hecho en el Código Civil para la Ciudad de México del siglo XXI, y que por razones de espacio y sobre todo para más claridad estamos transcribiendo las acotaciones hechas por quien esto escribe.
El artículo 2939 Quinquies, dice que el contrato de hipoteca a la inversa requiere un avalúo de la institución financiera que será cubierto por ésta, del 70 por ciento del valor comercial del inmueble, con una actualización bianual, para determinar su plusvalía por el tiempo transcurrido.
Además tendrá cláusulas adicionales que deberán satisfacerse en la hipoteca a la inversa; de éstas la primera es que la cantidad pactada deberá ser suficiente para cumplir las necesidades básicas del deudor hipotecario que será en dinero y podrá recibir pagos periódicos o en una sola exhibición el 70 por ciento o más, del avalúo del valor comercial del bien hipotecado.
También el deudor hipotecario y sus beneficiarios deben tener 60 años o más de edad; por otra parte en el Derecho Familiar, el tutor que satisfaga los requisitos exigidos por la ley; lo autorizara el Juez Familiar para celebrar el contrato de hipoteca a la inversa, para garantizar el crédito hipotecario otorgado a su pupilo o a un incapaz.
Igualmente el importe del contrato derivado de la hipoteca a la inversa, permitirá al adulto mayor disponer de aquél, según las condiciones y términos pactados con la entidad financiera correspondiente.
En cuanto a los beneficiarios de los pagos pactados deberán tener 60 años o más de edad; y cumplir los requisitos ordenados en el numeral 2939 Ter, -ya señalado- del ordenamiento normativo de Derecho Civil.
Para recibir los beneficios mencionados, los herederos deben cumplir con las diferentes hipótesis establecidas en el artículo 2939 Sexies, que más adelante se explica.
En caso de muerte del deudor y el beneficiario, si lo tuviera, la entidad financiera podrá exigir el pago de la deuda y la garantía en su caso; si hubiere cesiones contra lo ordenado en la fracción primera estarán afectadas de nulidad absoluta, sin derecho a ser compensado al cancelar el gravamen y el pago de la deuda.
Se faculta al deudor hipotecario, a pagar anticipadamente en partes o íntegramente sin penalidad.
Además, sin alterar la naturaleza jurídica de la hipoteca a la inversa, si el deudor hipotecario está autorizado por la entidad financiera, podrá celebrar un contrato de arrendamiento respecto del bien hipotecado. En su caso, la persona adulta deberá habitar vitaliciamente el inmueble hipotecado.
La fracción X del artículo que venimos comentando, en la acotación nuestra, expresa: Los intereses del mutuo hipotecario, serán sobre el capital y estarán limitados a lo que ordene al respecto el Banco de México.
Además el contrato de hipoteca a la inversa, incluirá el incremento anual de la pensión que se entregará al deudor hipotecario.
Finalmente la fracción XII del artículo en comento dice en cuanto a la hipoteca, los artículos 2921 al 2922 y 2923 que ordenan que servirán para garantizar el cumplimiento de una obligación futura y deberá ser inscrita para surtir efectos contra terceros.
Después en otro precepto se habla de las reglas para amortizar el capital, y de ésa tenemos en la primera, que al morir el deudor hipotecario y su beneficiario en su caso, sus herederos están facultados para abonar a la entidad financiera la deuda que haya y la vencida.
El segundo inciso dice que el acto jurídico que viole la fracción anterior, estará afectado de nulidad absoluta, sin derecho a ser compensada, por cancelar el gravamen y pagar la deuda.
Después al referenciar a los herederos de la persona adulta mayor, dice que con el conocimiento del acreedor hipotecario, los herederos del deudor hipotecario pueden reestructurar el crédito con la misma garantía; agregar otra o con un nuevo financiamiento de institución pública o privada, diferente a la acreedora hipotecaria original, la cual debe expresar su consentimiento; y por último la fracción IV mandata que si al morir el deudor hipotecario hubieren transcurrido 30 días hábiles, si los herederos no pagan el crédito hipotecario o su reestructuración, se tendrá como un acto jurídico tácito, de no querer pagar el crédito hipotecario, lo cual facultará a la entidad financiera a cederlo sin restricciones. Solicitar la adjudicación del inmueble o su venta judicial para cobrar su crédito hipotecario; si hubiere algún remanente, será entregado a los herederos.
En el artículo 2939 Septies se regula que una vez que se declare vencido y exigible todo el adeudo hipotecario, si se hubiere transmitido por acto entre vivos, por ejemplo donación o compraventa, sin que hubiere sido autorizado previamente por la entidad financiera; es decir en este caso se declara vencido el crédito hipotecario.
Después en el artículo 2939 Octies, encontramos las causas de extinción de la hipoteca a la inversa que expresan lo siguiente: Al fallecer el deudor hipotecario, en su caso su cónyuge, concubina o concubinario si fueren los beneficiarios la consecuencia será la extinción del capital que se pactó y los herederos del deudor hipotecario decidan que no van a reembolsar las deudas vencidas ni sus intereses; facultando a la entidad financiera para cobrar con el inmueble hipotecado hasta donde éste alcance, teniendo la facultad de solicitar su adjudicación judicial o su venta.
En el 2939 Nonies, se establecen las sanciones impuestas a la entidad financiera al no cumplir en sus términos el contrato de hipoteca a la inversa. El deudor hipotecario del fideicomiso establecido a su favor, podrá exigir la rescisión del crédito hipotecario; el pago de daños y perjuicios; y la cláusula penal pactada si la hubiere. La deuda hipotecaria quedará liquidada con sus intereses, y la entidad financiera deberá pagar la liberación del gravamen correspondiente. Si se celebrara una hipoteca a la inversa, sobre un mismo inmueble, ésta tendrá prioridad y preferencia en relación al anterior.
El 2939 Decies, viene una aplicación supletoria de otras leyes en cada caso concreto en la que no hubiere previsto el Código Civil para la Ciudad de México el siglo XXI.
Finalmente el artículo 2939 Undecies expresa: El régimen jurídico de la hipoteca en general regulado en este código, no se aplicará a la hipoteca a la inversa. No podrá exigir el acreedor hipotecario ante la insuficiencia del bien hipotecado, que se mejore; ni sujetarse a dictámenes de peritos en el supuesto anterior; procediendo el cobro por insuficiencia del bien inmueble hipotecado.
Conclusión
Es recomendable a quienes nos honran leyendo esta nota, que consideren lo que dijimos al principio, de los artículos y de esta hipoteca a la inversa, y que acudan al Código Civil para la Ciudad de México del siglo XXI, en la última versión de la que hablamos en el artículo anterior, para tener completa la panorámica y sobre todo el texto oficial y los comentarios de quien esto escribe.
*Profesor de Carrera, con 57 años de Cátedra ininterrumpida en Derecho Civil y Derecho Familiar, en la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional Autónoma de México.
